Definición y significado de fabbricato

Un fabbricato è qualsiasi costruzione coperta isolata da vie e spazi vuoti separata dalle altre costruzioni mediante i muri.

I fabbricati si distinguono in rurali ed urbani.

I fabbricati rurali sono quelli destinati alle esigenze produttive dell’attività agricola per esempio, i fabbricati rurali sono attualmente iscritti al catasto dei terreni.

I fabbricati urbani invece sono delle costruzioni che forniscano redito proprio e sono iscritti al catasto dei fabbricati, e sono suddivisi in svariate categorie e classi a seconda dell’uso.

  Classificazione

Il catasto classifica i fabbricati secondo le categorie catastali, ma nell’estimo si preferisce fare una suddivisione diversa da quella catastale cioè dividere i fabbricati in:

• Fabbricati civili: sono quelli destinato a abitazione, negozio, magazzino, autorimessa… cioè fabbricati da cui è possibile trarre la stima dal valore di mercato, rientrano nei fabbricati civile anche supermercati banche, chiese, ospedali, stazioni che hanno un mercato più ristretto e sono di proprietà pubblica.

• Fabbricati industriali: sono quelli costruiti per svolgere un articolare compito e sono vincolati a quel particolare uso.

• Fabbricati rurali: sono quelli che servono alle necessità di un fondo rustico.

I fabbricati civili si possono distinguere in fabbricati residenziali cioè per l’uso di abitazione, i fabbricati non residenziali cioè quelli non a uso abitativo essi sono sempre oggetto di compravendita o di locazione.

L’offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida sia di fronte all’abbassamento che all’innalzamento del prezzo, mentre la domanda è oggetto di oscillazioni rispetto al prezzo.

  Caratteristiche

Vi sono varie caratteristiche che agiscono sul valore dei fabbricati: quelle estrinseche, quelle intrinseche e quelle a situazione giuridica.

  Le caratteristiche estrinseche

• Il comune di appartenenza del fabbricato cioè le città più grandi costituiscono maggior richiamo perché vi si concentrano tutte le offerte di lavoro;

• La fascia urbana di ubicazione del fabbricato cioè sono diversi i prezzi tra centro storico, periferia, città….

• Il tono sociale della zona del fabbricato cioè il ceto sociale medio della zona, le caratteristiche architettoniche dei fabbricati, la presenza di centri per la vita mondana.

• Amenità e salubrità del luogo cioè la bellezza del paesaggio e le condizioni climatiche della zona;

• Accessibilità cioè le modalità con cui si può raggiungere quella zona;

• Dotazione di strutture cioè la presenza di asili, scuole, banche, attrezzature sportive;

  Le caratteristiche intrinseche

• Tipologia edilizia cioè se si tratta di ville, palazzi…

• Prospicienza dell’edificio cioè l’edificio è apprezzato in maniera diversa se la sua facciata si affaccia su di un bel panorama, su in parco…

• Epoca di costruzione cioè si va a vedere lo stile architettonico, la distribuzione interna degli spazi…

• Dotazioni comuni: loro stato di conservazione ed efficienza cioè il modo in cui sono conservate ed efficienti le parti dell’edificio come facciata, impianto, citofoni, scale…

• Categorie catastale cioè se è un'abitazione signorile, economica…

• Livello del piano per esempio in un palazzo costa più l’ultimo piano che i piani inferiori;

• Grandezza ovvero gli appartamenti medio piccoli sono più richiesti che quelli enormi perché rispondono meglio alla necessità di una larga fascia di utenti;

• Distribuzione interna cioè va presa in considerazione l’ubicazione della zona giorno e della zona notte per esempio;

• Dotazione di balconi e terrazze che sono sicuramente valori che innalzano il valore di un edificio;

• Dotazioni interne cioè vanno valutate le condizioni di pavimenti, intonaco, impianti…

• Dotazioni esterne complementari per esempio i posti macchina;

• Prospicienza, orientamento e luminosità.

  Le situazioni giuridiche

• Conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni edilizie;

• Situazione di debiti o crediti sul fabbricato può gravare per esempio un debito ipotecario;

• Servitù passive o attive cioè l’immobile può per esempio essere oggetto di usufrutto;

• Situazione fiscale cioè per esempio l’immobile potrebbe avere una momentanea esenzione fiscale e ciò andrebbe a gravare

positivamente sul reddito transitorio;

• Situazione locativa.

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